Đã có nhà riêng: Có được mua nhà ở xã hội năm 2026 không?

Việc sở hữu một căn nhà riêng không đồng nghĩa với việc bạn bị loại khỏi danh sách đối tượng được mua nhà ở xã hội. Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, điều kiện tiên quyết không phải là 'có hay không có nhà', mà là diện tích nhà ở bình quân đầu người và vị trí địa lý của căn nhà đó so với dự án nhà ở xã hội (NOXH) mà bạn muốn mua. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các trường hợp cụ thể, giúp bạn xác định rõ quyền lợi của mình.

Đã có nhà riêng: Có được mua nhà ở xã hội năm 2026 không?

Điều kiện về nhà ở để mua nhà ở xã hội năm 2026 là gì?

Theo điểm a khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023, người đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng một trong hai điều kiện về nhà ở tại địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án NOXH:

• Không có nhà ở thuộc sở hữu của mình.
• Có nhà ở nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15m² sàn/người.

Ngoài ra, người đăng ký còn phải đảm bảo chưa được mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc hưởng bất kỳ chính sách hỗ trợ nhà ở nào tại tỉnh đó. Đối tượng đang ở nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Nhà ở 2023 cũng không đủ điều kiện.

Đã có nhà nhưng đang ở tỉnh khác, có được mua NOXH không?

Có. Điều kiện về nhà ở chỉ áp dụng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội. Nếu bạn đang sở hữu một căn nhà tại tỉnh A, và bạn muốn mua NOXH tại tỉnh B, thì về mặt pháp lý, bạn được coi là không có nhà ở tại tỉnh B. Do đó, bạn hoàn toàn đủ điều kiện về nhà ở để nộp hồ sơ.

Đã có nhà tại tỉnh có dự án, diện tích nhỏ hơn 15m²/người có được mua?

Có. Đây là ngoại lệ quan trọng nhất. Theo khoản 1 Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, nếu căn nhà bạn đang sở hữu có diện tích sàn sử dụng chia cho tổng số nhân khẩu (gồm vợ/chồng, cha mẹ, con cái đăng ký thường trú tại căn nhà đó) thấp hơn 15m², bạn vẫn được quyền mua NOXH.

Cách tính diện tích bình quân: Diện tích sàn của căn nhà (theo Sổ đỏ/Sổ hồng) / Tổng số người đăng ký thường trú tại căn nhà đó. Nếu kết quả < 15, bạn thuộc diện được hỗ trợ.

Đã bán nhà trước khi nộp hồ sơ, có được mua NOXH không?

Có. Quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP xác định điều kiện về nhà ở tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua, thuê mua. Nếu bạn đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng (sang tên) căn nhà cho người khác trước thời điểm nộp hồ sơ, bạn và vợ/chồng bạn không còn tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh đó. Do đó, bạn được xác định là không có nhà ở và đáp ứng điều kiện.

Lưu ý quan trọng: Việc chuyển nhượng phải được thực hiện hợp pháp, có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Việc tặng cho, chuyển nhượng 'nhờ' để hợp thức hóa hồ sơ có thể bị xử lý theo quy định về gian lận trong chính sách nhà ở.

Hướng dẫn thủ tục xác nhận điều kiện về nhà ở

Theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, thủ tục xác nhận điều kiện về nhà ở được thực hiện như sau:

• Trường hợp 1: Không có nhà ở tại tỉnh có dự án. Bạn làm Giấy xác nhận về điều kiện nhà ở (theo mẫu), cam kết không có tên trên bất kỳ Giấy chứng nhận nào tại tỉnh nơi có dự án. Nộp giấy này tại Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có dự án NOXH để được xác nhận.
• Trường hợp 2: Có nhà nhưng diện tích bình quân < 15m²/người. Bạn làm Giấy xác nhận về điều kiện nhà ở, cam kết và nêu rõ diện tích bình quân đầu người thấp hơn 15m². Nộp giấy này tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi bạn cư trú. Thời gian xác nhận là 07 ngày làm việc.

Tác động thực tiễn và lưu ý cho người dân

Quy định mới mang tính nhân văn cao, giúp những hộ gia đình đang sống chật chội trong căn nhà nhỏ (dưới 15m²/người) có cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội rộng rãi hơn. Tuy nhiên, người dân cần lưu ý:

• Đối tượng áp dụng: Điều kiện này áp dụng cho tất cả các đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023 (cán bộ, công chức, viên chức, người lao động, lực lượng vũ trang...).
• Không phân biệt loại nhà: Nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, nhà ở do tổ chức, cá nhân cho ở nhờ đều được tính vào diện tích sở hữu.
• Rủi ro pháp lý: Việc cố tình khai sai thông tin về tình trạng nhà ở để được mua NOXH có thể bị hủy hợp đồng mua bán, thu hồi nhà và xử phạt theo quy định.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tôi đang ở nhà thuê, không có nhà riêng, có cần xác nhận điều kiện nhà ở không?

Có. Dù không có nhà, bạn vẫn phải thực hiện thủ tục xác nhận điều kiện về nhà ở. Bạn sẽ làm giấy cam kết không có nhà và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Thông tư 05/2024/TT-BXD.

Vợ/chồng tôi đứng tên nhà, tôi không đứng tên, tôi có được mua NOXH không?

Không. Theo khoản 1 Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, điều kiện về nhà ở được xét cho cả hai vợ chồng. Nếu vợ hoặc chồng có tên trong Sổ đỏ/Sổ hồng tại tỉnh nơi có dự án, bạn sẽ không đủ điều kiện, trừ khi diện tích bình quân đầu người dưới 15m².

Thời hạn của Giấy xác nhận điều kiện nhà ở là bao lâu?

Giấy xác nhận điều kiện về nhà ở thường có giá trị sử dụng trong 06 tháng kể từ ngày ký. Bạn cần lưu ý thời hạn này để bổ sung nếu hồ sơ bị quá hạn.