Giảm 70% tiền chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư từ 01/01/2026: Điều kiện và cách tính mới

Từ ngày 01/01/2026, người sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở (thổ cư) sẽ được giảm tới 70% tiền sử dụng đất phải nộp, theo quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15. Cụ thể, người dân chỉ phải nộp 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp trong hạn mức, thay vì 100% như hiện nay. Bài viết dưới đây phân tích chi tiết các điều kiện, cách tính và đối tượng được hưởng ưu đãi.

Giảm 70% tiền chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư từ 01/01/2026: Điều kiện và cách tính mới

Cơ sở pháp lý và mức giảm tiền chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư từ 01/01/2026

Theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 do Quốc hội ban hành, từ ngày 01/01/2026, việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở được áp dụng theo các mức thu cụ thể như sau:

• Trong hạn mức giao đất ở tại địa phương: Người dân chỉ nộp 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. Mức giảm tương đương 70% so với quy định hiện hành (100% chênh lệch).
• Vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức: Nộp 50% chênh lệch.
• Vượt hạn mức trên 01 lần: Nộp 100% chênh lệch.

Lưu ý: Mức thu này chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất). Như vậy, với diện tích trong hạn mức, người dân được giảm tới 70% tiền sử dụng đất so với trước đây.

Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất: Không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất

Theo khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn, trừ trường hợp chỉ được miễn một số năm. Điều này giúp giảm bớt gánh nặng hành chính cho người dân và doanh nghiệp.

Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất, đặc biệt là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời giảm tải thủ tục cho cơ quan quản lý đất đai.

Các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Căn cứ khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15, được sửa đổi bổ sung bởi Luật Khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo 2025, số 93/2025/QH15), việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được áp dụng cho các đối tượng sau:

• Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư (trừ đất xây dựng nhà ở thương mại, đất thương mại, dịch vụ).
• Thực hiện chính sách nhà ở, đất ở cho: người có công với cách mạng, thương binh, bệnh binh không có khả năng lao động, hộ gia đình liệt sĩ không còn lao động chính, người nghèo, dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang, cải tạo chung cư, đất ở cho người phải di dời do nguy cơ đe dọa tính mạng, và đất ở cho các đối tượng công tác tại xã biên giới, hải đảo thuộc vùng khó khăn.
• Đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
• Đơn vị sự nghiệp công lập theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai 2024.
• Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay, cơ sở cung cấp dịch vụ hàng không, bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ vận tải hành khách công cộng, công trình phục vụ công trình ngầm.
• Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng, công trình công nghiệp đường sắt, công trình phụ trợ phục vụ chạy tàu.
• Dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).
• Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho, nhà xưởng sản xuất, cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã.
• Sử dụng đất xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn.
• Sử dụng đất không phải đất quốc phòng, an ninh cho mục đích quốc phòng, an ninh của doanh nghiệp quân đội, công an.
• Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường và không có chỗ ở khác trong địa bàn cấp xã.
• Sử dụng đất xây dựng phòng thí nghiệm, cơ sở ươm tạo công nghệ, cơ sở thực nghiệm, cơ sở sản xuất thử nghiệm, cơ sở vật chất dùng chung hỗ trợ nghiên cứu khoa học của doanh nghiệp khoa học và công nghệ, tổ chức khoa học và công nghệ, trung tâm đổi mới sáng tạo các cấp.

Tác động thực tiễn của chính sách giảm 70% tiền chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư

Chính sách này mang lại lợi ích lớn cho người dân, đặc biệt là các hộ gia đình có đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở. Với mức giảm tới 70% tiền sử dụng đất trong hạn mức, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất giảm đáng kể, khuyến khích người dân hợp thức hóa đất đai. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng mức giảm chỉ áp dụng cho diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; diện tích vượt hạn mức vẫn phải chịu mức thu cao hơn (50% hoặc 100% chênh lệch).

Đối với doanh nghiệp, chính sách này tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân và các dự án ưu đãi đầu tư, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản và phát triển kinh tế - xã hội.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tôi có đất nông nghiệp muốn chuyển lên thổ cư từ 01/01/2026, cần làm thủ tục gì?

Bạn cần nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Hồ sơ bao gồm đơn xin chuyển mục đích, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và các giấy tờ liên quan. Cơ quan chức năng sẽ xác định hạn mức giao đất ở tại địa phương để tính mức thu tiền sử dụng đất theo quy định mới.

Mức giảm 70% có áp dụng cho mọi diện tích đất nông nghiệp không?

Không. Mức giảm 70% (chỉ nộp 30% chênh lệch) chỉ áp dụng cho diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương. Diện tích vượt hạn mức sẽ chịu mức thu 50% hoặc 100% chênh lệch tùy theo mức vượt.

Tôi có thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang thổ cư không?

Theo Luật Đất đai 2024, các đối tượng như người có công với cách mạng, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, hoặc các trường hợp sử dụng đất cho mục đích ưu đãi đầu tư, nhà ở xã hội có thể được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất. Bạn cần liên hệ cơ quan quản lý đất đai để được xem xét cụ thể.