Mua bán nhà đất từ 01/7/2025: Có buộc phải công chứng hợp đồng?

Thông tin từ Thông báo 171/TB-VPCP ngày 16/4/2025 cho thấy, từ tháng 5/2025, người dân được phép sử dụng giấy tờ điện tử tích hợp trên tài khoản VNeID thay cho bản cứng, sao y hoặc chứng thực khi thực hiện thủ tục hành chính. Tuy nhiên, nhiều người hiểu lầm rằng điều này đồng nghĩa với việc bỏ hoàn toàn công chứng hợp đồng mua bán nhà đất từ 01/7/2025 khi Luật Công chứng 2024 có hiệu lực. Cách hiểu này là sai. Bài viết dưới đây phân tích chi tiết quy định pháp luật về công chứng, chứng thực trong giao dịch bất động sản, giúp bạn tránh rủi ro pháp lý.

Mua bán nhà đất từ 01/7/2025: Có buộc phải công chứng hợp đồng?

1. Công chứng và chứng thực khác nhau thế nào?

Theo quy định tại Luật Công chứng 2024, công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Trong khi đó, chứng thực (do UBND xã/phường thực hiện) chỉ xác nhận về hình thức: thời gian, địa điểm ký kết, năng lực hành vi dân sự, chữ ký và dấu điểm chỉ của các bên.

Điểm khác biệt cốt lõi: Hợp đồng được công chứng có giá trị chứng cứ trước Tòa án. Nếu xảy ra tranh chấp, các tình tiết, sự kiện trong hợp đồng công chứng không cần phải chứng minh, trừ khi bị Tòa tuyên bố vô hiệu. Ngược lại, hợp đồng chứng thực chỉ chứng minh về mặt hình thức; khi có tranh chấp, nguyên đơn buộc phải có nghĩa vụ chứng minh nội dung hợp đồng.

2. Từ 01/7/2025, giao dịch mua bán nhà đất có bắt buộc công chứng không?

Câu trả lời là CÓ, nhưng không phải tất cả trường hợp. Pháp luật hiện hành không có danh mục giấy tờ bắt buộc phải công chứng, nhưng các Luật chuyên ngành quy định cụ thể những giao dịch bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Dưới đây là các quy định chi tiết:

2.1. Theo Luật Đất đai 2024

Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/8/2024) quy định các giao dịch phải công chứng hoặc chứng thực bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
• Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
• Hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn mà một hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản.
• Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất.

2.2. Theo Luật Nhà ở 2023

Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/8/2024) quy định bắt buộc công chứng hoặc chứng thực đối với:

• Mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở.
• Văn bản thừa kế nhà ở.

2.3. Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023

Khoản 4 và 5 Điều 44 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025) quy định:

• Hợp đồng kinh doanh bất động sản mà ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
• Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng giữa các cá nhân: bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

3. Nên chọn công chứng hay chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất?

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, khi nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ, Văn phòng đăng ký đất đai không phân biệt hợp đồng được công chứng hay chứng thực. Cả hai hình thức đều có giá trị pháp lý ngang nhau trong việc sang tên Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, việc chọn công chứng mang lại lợi ích vượt trội về mặt bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp. Hợp đồng công chứng có giá trị chứng cứ, giúp giảm thiểu rủi ro phải chứng minh nội dung giao dịch tại Tòa án. Ngược lại, hợp đồng chứng thực chỉ có giá trị chứng minh về hình thức, khiến bên bị thiệt hại phải tự thu thập chứng cứ.

Khuyến nghị: Để đảm bảo an toàn, các bên nên lựa chọn công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất, thay vì chứng thực tại UBND xã. Mặc dù phí công chứng cao hơn (thường 0.1% giá trị tài sản), nhưng giá trị pháp lý mang lại là xứng đáng.

4. Tác động thực tiễn đến người dân và doanh nghiệp

Việc hiểu sai quy định về công chứng, chứng thực có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng. Nếu các bên chỉ thực hiện chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất, khi xảy ra tranh chấp (ví dụ: bên bán không bàn giao Sổ đỏ, bên mua chậm thanh toán), bên thiệt hại sẽ gặp khó khăn trong việc chứng minh nội dung hợp đồng trước Tòa án.

Đặc biệt, từ 01/7/2025, Luật Công chứng 2024 có hiệu lực, nhưng không hề bãi bỏ các quy định bắt buộc công chứng/chứng thực tại các Luật chuyên ngành. Do đó, người dân và doanh nghiệp cần lưu ý: việc tích hợp giấy tờ trên VNeID chỉ thay thế cho việc nộp bản cứng chứng thực, không loại bỏ yêu cầu công chứng hợp đồng.

5. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

5.1. Từ 01/7/2025, có cần công chứng hợp đồng mua bán nhà đất giữa hai cá nhân không?

Có. Theo khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng giữa các cá nhân bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Quy định này không thay đổi từ 01/7/2025.

5.2. Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất ở đâu?

Bạn có thể công chứng tại bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào (Văn phòng công chứng, Phòng công chứng) nơi có đất. Thủ tục thực hiện theo Luật Công chứng 2024, thời gian thường từ 1-2 ngày làm việc.

5.3. Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất là bao nhiêu?

Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 23/2022/TT-BTC), phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính theo giá trị tài sản, cụ thể: dưới 50 triệu đồng: 50.000 đồng; từ 50 triệu đến 100 triệu: 0.1% giá trị; từ 100 triệu đến 1 tỷ: 0.1% giá trị; từ 1 tỷ đến 3 tỷ: 0.06% giá trị; trên 3 tỷ: 0.04% giá trị (tối đa 10 triệu đồng/hợp đồng).

Bài viết được tham vấn bởi Luật sư Hoàng Tuấn Vũ, Công ty Luật TNHH Everest. Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ tổng đài 1900.6588 để được giải đáp.