Tính lại tiền sử dụng đất theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP: Địa phương phải khẩn trương thực hiện

Ngày 28/4/2026, Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 1037/QĐ-BTC công bố thủ tục hành chính mới về trình tự tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất, đồng thời có văn bản đôn đốc UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương xây dựng quy trình luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Động thái này nhằm tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, đặc biệt là việc áp dụng mức thu ưu đãi cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở, theo quy định tại Nghị định số 50/2026/NĐ-CP và Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Tính lại tiền sử dụng đất theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP: Địa phương phải khẩn trương thực hiện

Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định gì về tính lại tiền sử dụng đất?

Nghị định số 50/2026/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 31/1/2026 quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai liên quan đến tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Văn bản này tạo cơ sở pháp lý đầy đủ để các địa phương thực hiện việc tính hoặc tính lại, thu và nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đó, Điều 6 và khoản 2 Điều 12 của Nghị định số 50/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về trình tự, thủ tục tính lại tiền sử dụng đất, bao gồm cả các trường hợp đã có thông báo nộp tiền trước đó. Cụ thể, đối với trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế, cơ quan thuế có trách nhiệm tính lại số tiền phải nộp theo quy định mới và điều chỉnh thông báo nghĩa vụ tài chính. Đối với trường hợp đã nộp tiền, người sử dụng đất có quyền đề nghị tính lại; nếu số tiền sau tính lại thấp hơn, phần chênh lệch được hoàn trả hoặc bù trừ theo quy định pháp luật về quản lý thuế và ngân sách nhà nước.

Mức thu ưu đãi tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích là bao nhiêu?

Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định mức thu tiền sử dụng đất ưu đãi đối với trường hợp chuyển mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở. Theo đó, người sử dụng đất chỉ phải nộp một phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp, với các mức cụ thể:

• 30% phần chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở.
• 50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất ở.
• 100% phần chênh lệch đối với diện tích vượt quá một lần hạn mức giao đất ở.

Chính sách ưu đãi này chỉ được áp dụng một lần duy nhất đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất. Đây là điểm mới quan trọng giúp giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi hợp thức hóa đất ở từ đất nông nghiệp.

Vì sao Bộ Tài chính phải đôn đốc địa phương khẩn trương thực hiện?

Theo phản ánh từ Bộ Tài chính, thời gian qua nhiều địa phương chưa ban hành hoặc chưa hoàn thiện các thủ tục hành chính cần thiết để thực hiện việc tính và thu tiền sử dụng đất theo quy định mới. Điều này dẫn đến tình trạng chậm trễ trong xử lý hồ sơ, gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.

Bộ Tài chính khẳng định, hệ thống pháp luật hiện hành đã quy định đầy đủ cơ sở pháp lý, bao gồm cả các quy định xử lý chuyển tiếp. Ngay từ tháng 2/2026, Bộ đã có văn bản đề nghị các địa phương triển khai nhiệm vụ, yêu cầu xây dựng quy trình luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai và ban hành quy định về trình tự, thủ tục hành chính phù hợp. Tuy nhiên, đến cuối tháng 4/2026, nhiều nơi vẫn chưa hoàn thành.

Ý kiến chuyên gia: Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, việc chậm ban hành thủ tục hành chính tại địa phương không chỉ làm mất cơ hội hưởng ưu đãi của người dân mà còn ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai. Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 1037/QĐ-BTC ngày 28/4/2026 công bố thủ tục hành chính mẫu để các địa phương áp dụng ngay.

Tác động thực tiễn đến người dân và doanh nghiệp

Việc triển khai kịp thời Nghị định 50/2026/NĐ-CP và Nghị quyết 254/2025/QH15 sẽ mang lại lợi ích thiết thực cho hàng nghìn hộ gia đình, cá nhân đang có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể:

• Giảm chi phí tài chính: Người dân chỉ phải nộp 30-50% phần chênh lệch giá đất, thay vì 100% như trước đây, giúp tiết kiệm đáng kể số tiền phải nộp.
• Được hoàn trả tiền chênh lệch: Trường hợp đã nộp tiền theo mức cũ, người dân có quyền đề nghị tính lại và được hoàn trả hoặc bù trừ số tiền chênh lệch.
• Tháo gỡ vướng mắc pháp lý: Các quy định mới tạo cơ sở rõ ràng để giải quyết dứt điểm các hồ sơ tồn đọng, giúp người dân sớm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, việc địa phương ban hành đầy đủ quy trình thủ tục sẽ rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, giảm chi phí tuân thủ và tăng tính minh bạch trong quản lý đất đai.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tôi đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo cũ, có được tính lại không?

Có. Theo quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15, nếu bạn đã nộp tiền sử dụng đất, bạn có quyền đề nghị cơ quan thuế tính lại số tiền phải nộp theo mức mới. Nếu số tiền sau tính lại thấp hơn số đã nộp, phần chênh lệch sẽ được hoàn trả hoặc bù trừ theo quy định pháp luật về quản lý thuế và ngân sách nhà nước.

Thủ tục tính lại tiền sử dụng đất thực hiện ở đâu?

Bạn nộp hồ sơ đề nghị tại cơ quan thuế nơi có đất (Chi cục Thuế khu vực hoặc Cục Thuế tỉnh/thành phố). Quy trình chi tiết được quy định tại Quyết định số 1037/QĐ-BTC ngày 28/4/2026 của Bộ Tài chính. Bạn nên liên hệ trước với cơ quan thuế để được hướng dẫn cụ thể về hồ sơ cần chuẩn bị.

Mức ưu đãi 30% có áp dụng cho mọi trường hợp chuyển mục đích không?

Không. Mức ưu đãi 30% chỉ áp dụng cho phần diện tích trong hạn mức giao đất ở. Đối với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, mức thu là 50%; phần vượt quá một lần hạn mức phải nộp 100% phần chênh lệch. Đặc biệt, chính sách này chỉ được áp dụng một lần duy nhất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.