Danh mục 23+ giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo Luật 2025

Việc công chứng, chứng thực các giao dịch dân sự, bất động sản, thừa kế và hôn nhân gia đình là yêu cầu bắt buộc theo pháp luật Việt Nam nhằm đảm bảo tính hợp pháp, minh bạch và hiệu lực thi hành. Dưới đây là danh mục chi tiết 23 loại giao dịch phải công chứng, chứng thực theo quy định mới nhất, được tổng hợp từ các văn bản pháp luật hiện hành.

Danh mục 23+ giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo Luật 2025

1. Các giao dịch dân sự và nhân thân phải công chứng, chứng thực

Nhóm giao dịch này được quy định chủ yếu tại Bộ luật Dân sự 2015 và các luật chuyên ngành, bao gồm các trường hợp liên quan đến quyền nhân thân và tài sản giữa các cá nhân.

• Văn bản lựa chọn người giám hộ — Căn cứ: Khoản 2 Điều 48 Bộ luật Dân sự 2015.
• Văn bản tặng cho bất động sản — Căn cứ: Khoản 1 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015.
• Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc không biết chữ — Căn cứ: Khoản 3 Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015.
• Văn bản ủy quyền đại diện kháng cáo trong vụ việc dân sự — Căn cứ: Khoản 6 Điều 272 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

2. Giao dịch bất động sản, nhà ở và đất đai phải công chứng

Đây là nhóm giao dịch chiếm số lượng lớn nhất, được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024. Người dân cần lưu ý các trường hợp ngoại lệ không bắt buộc công chứng.

• Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng (khi một bên là cá nhân) — Căn cứ: Khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở (trừ các trường hợp ngoại lệ: tặng cho nhà tình nghĩa, mua bán nhà ở xã hội, góp vốn có tổ chức,...) — Căn cứ: Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023.
• Văn bản thừa kế nhà ở — Căn cứ: Khoản 3 Điều 164 Luật Nhà ở 2023.
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (trừ hợp đồng cho thuê, chuyển đổi đất nông nghiệp, giao dịch có tổ chức kinh doanh bất động sản) — Căn cứ: Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.
• Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất — Căn cứ: Điểm c Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.
• Giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế nhà ở trước ngày 01/7/2006 — Căn cứ: Điểm đ Khoản 1 Điều 148 Luật Đất đai 2024.
• Hợp đồng thuê đất, góp vốn, hợp tác kinh doanh xây dựng nhà ở — Căn cứ: Điểm b Khoản 5 Điều 148 và Khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai 2024.

3. Giao dịch hôn nhân, gia đình và doanh nghiệp

Nhóm này bao gồm các thỏa thuận tài sản trước hôn nhân, mang thai hộ và các giao dịch liên quan đến doanh nghiệp tư nhân.

• Văn bản thỏa thuận xác lập chế độ tài sản vợ chồng trước khi kết hôn — Căn cứ: Điều 47 Luật Hôn nhân và gia đình 2014.
• Văn bản thỏa thuận về việc mang thai hộ — Căn cứ: Khoản 2 Điều 96 Luật Hôn nhân và gia đình 2014.
• Văn bản sửa đổi, bổ sung thỏa thuận tài sản vợ chồng — Căn cứ: Điều 49 Luật Hôn nhân và gia đình 2014.
• Hợp đồng cho thuê doanh nghiệp tư nhân — Căn cứ: Điều 191 Luật Doanh nghiệp 2020.

4. Các giao dịch hành chính, thi hành án và thừa phát lại

Đây là các trường hợp đặc thù liên quan đến tố tụng hành chính, thi hành án dân sự và hoạt động của Thừa phát lại.

• Văn bản ủy quyền kháng cáo trong vụ việc hành chính — Căn cứ: Khoản 6 Điều 205 Luật Tố tụng hành chính 2015.
• Văn bản ủy quyền của người xuất cảnh cho thành viên khác mua nhà ở cũ — Căn cứ: Khoản 1 Điều 75 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.
• Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản — Căn cứ: Khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
• Văn bản thỏa thuận đưa quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp — Căn cứ: Điểm b Khoản 7 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
• Văn bản ủy quyền giải quyết thi hành án khi người phải thi hành án xuất cảnh — Căn cứ: Khoản 2 Điều 51 Nghị định 62/2015/NĐ-CP.
• Văn bản ủy quyền thực hiện quyền khiếu nại — Căn cứ: Khoản 3 Điều 5 Nghị định 124/2020/NĐ-CP.
• Hợp đồng chuyển nhượng Văn phòng Thừa phát lại — Căn cứ: Khoản 3 Điều 28 Nghị định 08/2020/NĐ-CP.

5. Quy định mới: Không giới hạn địa bàn cư trú khi chứng thực từ 01/11/2025

Theo khoản 5 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 280/2025/NĐ-CP, kể từ ngày 01/11/2025, việc chứng thực không phụ thuộc vào nơi cư trú của người yêu cầu trong các trường hợp sau:

• Chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký;
• Chứng thực giao dịch liên quan đến tài sản là động sản;
• Chứng thực di chúc, văn bản từ chối nhận di sản;
• Chứng thực văn bản ủy quyền liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở;
• Chứng thực việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ giao dịch.

Như vậy, từ ngày 01/11/2025, người dân có thể thực hiện chứng thực các loại giấy tờ trên tại bất kỳ cơ quan, tổ chức có thẩm quyền nào trên toàn quốc, không còn giới hạn theo địa bàn cư trú.

6. Tác động thực tiễn và lưu ý cho người dân, doanh nghiệp

Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, việc nắm rõ danh mục các giao dịch phải công chứng, chứng thực giúp người dân và doanh nghiệp tránh được rủi ro giao dịch vô hiệu do thiếu thủ tục bắt buộc. Đặc biệt, với các giao dịch bất động sản, hợp đồng không được công chứng có thể bị tòa án tuyên vô hiệu, gây thiệt hại lớn về tài chính.

"Việc công chứng, chứng thực không chỉ là thủ tục hành chính mà còn là cơ chế bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Người dân cần kiểm tra kỹ danh mục bắt buộc trước khi ký kết." — Luật sư Nguyễn Đức Hùng, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Hợp đồng mua bán nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?

Có. Theo Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 và Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và nhà ở đều phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp ngoại lệ quy định cụ thể (như giao dịch giữa tổ chức kinh doanh bất động sản).

Chứng thực bản sao có cần phải đúng nơi cư trú không?

Không. Từ ngày 01/11/2025, theo Nghị định 280/2025/NĐ-CP, việc chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực di chúc và văn bản ủy quyền nhà đất không còn phụ thuộc vào nơi cư trú của người yêu cầu. Người dân có thể thực hiện tại bất kỳ cơ quan, tổ chức có thẩm quyền nào trên toàn quốc.

Di chúc có bắt buộc phải công chứng không?

Theo Bộ luật Dân sự 2015, di chúc bằng văn bản có thể được công chứng hoặc chứng thực, nhưng không bắt buộc trong mọi trường hợp. Tuy nhiên, đối với di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc không biết chữ, việc công chứng hoặc chứng thực là bắt buộc theo Khoản 3 Điều 630. Ngoài ra, di chúc bằng văn bản có công chứng sẽ có giá trị pháp lý cao hơn khi giải quyết tranh chấp.