Sửa đổi quy định tách thửa, hợp thửa đất từ 01/3/2027: Những điểm mới doanh nghiệp cần biết

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai (dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026), dự kiến được thông qua trong năm 2026 và có hiệu lực từ ngày 01/3/2027. Tại dự thảo này, cơ quan soạn thảo đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về tách thửa đất, hợp thửa đất tại Điều 220 Luật Đất đai 2024. Những thay đổi này nhằm tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất và doanh nghiệp bất động sản.

Sửa đổi quy định tách thửa, hợp thửa đất từ 01/3/2027: Những điểm mới doanh nghiệp cần biết

Những thay đổi chính trong quy định về lối đi và chuyển mục đích sử dụng đất khi tách thửa

Theo đề xuất sửa đổi điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua. Điểm mới đáng chú ý: Khi người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, thì không bắt buộc phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất làm lối đi đó. Quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép miễn chuyển mục đích khi làm lối đi, nhưng dự thảo mới bổ sung rõ ràng hơn về trường hợp không bắt buộc tách thửa khi chuyển mục đích một phần thửa đất.

"Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất." - Theo đề xuất sửa đổi điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024.

Nới lỏng điều kiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng đất một phần

Tại điểm b khoản 2 Điều 220, dự thảo đề xuất: Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa. So với quy định hiện hành, trước đây bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích một phần, nay được nới lỏng, chỉ thực hiện khi có nhu cầu. Điều này giúp giảm thủ tục hành chính và chi phí cho người dân, doanh nghiệp.

Quy định mới về tách thửa theo bản án, quyết định của Tòa án

Điểm c khoản 2 được sửa đổi theo hướng: Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực thi hành trước ngày 01 tháng 8 năm 2024. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên đã có bản án trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Điều kiện hợp thửa đất được nới lỏng đáng kể

Theo đề xuất sửa đổi khoản 3, trường hợp hợp thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1, không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất. So với quy định hiện hành, trước đây phải đáp ứng đồng thời các điều kiện này (hoặc phải thực hiện thủ tục chuyển đổi đồng thời), nay được bãi bỏ, tạo sự linh hoạt tối đa cho việc hợp thửa.

Tác động thực tiễn đến người dân và doanh nghiệp

Các đề xuất sửa đổi này dự kiến sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản và quyền lợi của người sử dụng đất. Cụ thể:

• Giảm chi phí và thủ tục hành chính: Việc không bắt buộc tách thửa khi chuyển mục đích một phần giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí thực hiện thủ tục.
• Tăng tính linh hoạt trong hợp thửa đất: Doanh nghiệp có thể hợp nhiều thửa đất khác mục đích sử dụng mà không cần chuyển đổi đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án quy mô lớn.
• Bảo vệ quyền lợi người dân: Quy định ngoại lệ đối với bản án, quyết định của Tòa án trước ngày 01/8/2024 giúp tránh xung đột pháp lý.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Từ 01/3/2027, khi tách thửa đất có bắt buộc phải có lối đi ra đường giao thông công cộng không?

Có. Theo đề xuất sửa đổi, việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua. Quy định này nhằm bảo đảm khả năng tiếp cận và sử dụng đất hợp lý.

Khi hợp các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, có cần chuyển mục đích sử dụng đất trước không?

Không. Theo đề xuất sửa đổi, việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền, cùng thời hạn sử dụng đất. Doanh nghiệp có thể hợp thửa trực tiếp mà không cần thực hiện thủ tục chuyển đổi đồng thời, giúp đơn giản hóa quy trình.

Bài viết được thực hiện dựa trên dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai do Bộ Nông nghiệp và Môi trường công bố lấy ý kiến. Các quy định chính thức sẽ có hiệu lực từ ngày 01/3/2027 sau khi được Quốc hội thông qua.