8 điểm mới của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026: Rút ngắn thời gian thu hồi, bồi thường và bổ sung quyền lợi nhà đầu tư

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 đang được Chính phủ lấy ý kiến với nhiều thay đổi quan trọng, tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân và hoạt động đầu tư của doanh nghiệp. Bài viết dưới đây phân tích chi tiết 8 điểm mới trong dự thảo, bao gồm việc rút ngắn thời gian thu hồi đất từ 90 ngày xuống còn 60 ngày đối với đất nông nghiệp, bổ sung 4 trường hợp thu hồi đất mới và quy định cụ thể về chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

8 điểm mới của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026: Rút ngắn thời gian thu hồi, bồi thường và bổ sung quyền lợi nhà đầu tư

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 có những thay đổi gì về quy hoạch sử dụng đất?

Theo khoản 5 Điều 1 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (sửa đổi, bổ sung Điều 69 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15), hệ thống quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được tinh gọn theo hướng đẩy mạnh phân cấp. Cụ thể, Chính phủ tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia, trong khi UBND cấp tỉnh và UBND cấp xã chịu trách nhiệm lập quy hoạch tại địa phương mình.

“Quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt trong năm đầu tiên của kỳ quy hoạch. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương có biển được lập bao gồm cả khu vực lấn biển.”

Đáng chú ý, dự thảo quy định Bộ Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm chủ trì giúp Chính phủ lập quy hoạch quốc gia. Việc phân cấp mạnh cho cấp tỉnh và cấp xã nhằm nâng cao hiệu lực quản lý, giảm tầng nấc trung gian.

4 trường hợp thu hồi đất mới được bổ sung là gì?

Theo khoản 14 Điều 1 dự thảo (sửa đổi, bổ sung Điều 79 Luật Đất đai 2024), dự thảo bổ sung 4 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

• Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế (điểm 31a).
• Dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét thu hồi phần diện tích còn lại (điểm 31b).
• Tạo quỹ đất để thanh toán Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT) hoặc cho thuê đất sản xuất, kinh doanh (điểm 31c).
• Làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý (khoản 13, sửa đổi Điều 78).

“Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, việc bổ sung cơ chế thu hồi đất đối với dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích là giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn trong giải phóng mặt bằng, đặc biệt tại các đô thị lớn.”

Thời gian thông báo thu hồi đất được rút ngắn như thế nào?

Theo khoản 18 Điều 1 dự thảo (sửa đổi khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai 2024), thời gian gửi thông báo thu hồi đất được rút ngắn đáng kể:

• Đất nông nghiệp: từ 90 ngày xuống còn 60 ngày.
• Đất phi nông nghiệp: từ 180 ngày xuống còn 120 ngày.

Nội dung thông báo vẫn bao gồm: lý do thu hồi, diện tích, vị trí, tiến độ, kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm và kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Thời gian chi trả bồi thường, hỗ trợ tái định cư giảm còn bao nhiêu ngày?

Theo điểm c khoản 22 Điều 1 dự thảo (sửa đổi điểm a khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024), thời hạn chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ được rút ngắn từ 30 ngày xuống còn 20 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường có hiệu lực thi hành.

“Việc giảm 10 ngày trong quy trình chi trả bồi thường giúp người dân sớm nhận được tiền, ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất, đồng thời đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư công.”

Những trường hợp nào không được cấp sổ đỏ theo dự thảo mới?

Theo khoản 45 Điều 1 dự thảo (sửa đổi Điều 151 Luật Đất đai 2024), dự thảo bổ sung các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ):

• Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp tại Điều 7 Luật Đất đai 2024 (trừ trường hợp sử dụng chung với đất được giao).
• Đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực hoặc đã có quyết định thu hồi đất (trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định mà không thực hiện).
• Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, trừ trường hợp đã quá 3 năm không thực hiện.
• Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất (trừ trường hợp thuê của chủ đầu tư hạ tầng).
• Đất nhận khoán; đất đang có tranh chấp, bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

Hệ số điều chỉnh giá đất được quy định như thế nào?

Theo khoản 51 dự thảo (sửa đổi khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai 2024), UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh có thể sửa đổi, bổ sung trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí.

“Theo các chuyên gia, quy định này giúp giá đất bồi thường sát với giá thị trường hơn, bảo vệ quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.”

Nhà đầu tư được hỗ trợ gì khi bị chậm giao đất thanh toán hợp đồng BT?

Theo điểm e khoản 47 dự thảo (sửa đổi điểm 3a Điều 155 Luật Đất đai 2024), nếu Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho Hợp đồng BT, nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các Ngân hàng thương mại cổ phần do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ đối với phần giá trị công trình đã hoàn thành. Thời gian được hưởng tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành hạng mục đến thời điểm có quyết định giao đất.

Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tính như thế nào?

Theo khoản 48 Điều 1 dự thảo (sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 156), dự thảo quy định cụ thể cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở:

• Trong hạn mức giao đất ở tại địa phương: thu bằng 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
• Vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức: thu bằng 50% chênh lệch.
• Vượt quá 01 lần hạn mức: thu bằng 100% chênh lệch.

“Mức thu này chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất, giúp người dân dễ dàng dự tính chi phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.”

Tác động thực tiễn của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 mang lại nhiều tác động tích cực:

• Đối với người dân: Thời gian thu hồi và bồi thường được rút ngắn, giúp giảm bớt thủ tục hành chính và đảm bảo quyền lợi tài chính kịp thời. Quy định rõ về hệ số điều chỉnh giá đất giúp giá bồi thường sát thị trường hơn.
• Đối với doanh nghiệp: Cơ chế thu hồi đất đối với dự án đã thỏa thuận trên 75% diện tích tháo gỡ điểm nghẽn giải phóng mặt bằng. Quyền lợi của nhà đầu tư dự án BT được bảo vệ bằng khoản tiền lãi khi chậm giao đất.
• Đối với nhà nước: Phân cấp mạnh cho địa phương giúp tinh gọn bộ máy, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.

Câu hỏi thường gặp về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 có hiệu lực từ khi nào?

Dự thảo hiện đang được lấy ý kiến và chưa có ngày có hiệu lực chính thức. Sau khi được Quốc hội thông qua, dự thảo sẽ có hiệu lực thi hành theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Người dân có quyền khiếu nại khi bị thu hồi đất theo quy định mới không?

Có. Theo dự thảo, người dân vẫn được bảo lưu quyền khiếu nại, khởi kiện theo quy định của Luật Khiếu nại và Luật Tố tụng hành chính. Việc rút ngắn thời gian thông báo không làm mất đi quyền này.

Trường hợp đất đã có quyết định thu hồi nhưng quá 3 năm chưa thực hiện thì có được cấp sổ đỏ không?

Theo quy định mới, nếu đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện quyết định đó, người sử dụng đất vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.