Chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư tại Hà Nội: Cách tính tiền sử dụng đất mới theo Nghị quyết 254/2025/QH15

Cục Thuế Thành phố Hà Nội vừa ban hành Thư ngỏ gửi người nộp thuế, hướng dẫn chi tiết cách tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (đất vườn, ao) sang đất ở (thổ cư). Văn bản này căn cứ vào điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, quy định cụ thể các mức thu, điều kiện áp dụng và thời hạn nộp hồ sơ hưởng ưu đãi.

Chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư tại Hà Nội: Cách tính tiền sử dụng đất mới theo Nghị quyết 254/2025/QH15

Mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư là bao nhiêu?

Theo quy định tại Thư ngỏ, tiền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. Cụ thể, mức thu được phân chia theo diện tích trong hạn mức và vượt hạn mức:

• 30% chênh lệch đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.
• 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức.
• 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt quá 01 lần hạn mức.

Đáng chú ý, mức thu ưu đãi này chỉ được áp dụng một lần duy nhất cho một hộ gia đình, cá nhân và chỉ tính trên 01 thửa đất. Đối với các lần chuyển mục đích sau, tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng 100% chênh lệch.

Hộ gia đình có nhiều thửa đất được lựa chọn thửa đất ưu đãi như thế nào?

Theo hướng dẫn, trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (bao gồm cả phạm vi nhiều tỉnh), người sử dụng đất được quyền lựa chọn một thửa đất duy nhất để áp dụng mức thu ưu đãi theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP. Việc lựa chọn này phải được cam kết rõ ràng trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

"Hộ gia đình, cá nhân cam kết về nội dung này và chịu trách nhiệm về cam kết của mình... Trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện cam kết không đúng quy định thì sẽ bị tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch và phải nộp khoản tiền tương đương mức chậm nộp theo pháp luật về quản lý thuế."

Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng lợi dụng chính sách ưu đãi để chuyển mục đích nhiều thửa đất với mức thu thấp.

Thời hạn nộp hồ sơ đề nghị tính lại tiền sử dụng đất

Thư ngỏ của Thuế Hà Nội nêu rõ: Hộ gia đình, cá nhân phải nộp văn bản đề nghị chậm nhất trước ngày 01/01/2027. Hồ sơ được nộp tại bộ phận một cửa liên thông, nơi cấp giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả. Các trường hợp nộp sau ngày 01/01/2027 sẽ không được xử lý theo chính sách ưu đãi này.

Xử lý khi đã nộp một phần tiền sử dụng đất

Đối với những hộ gia đình, cá nhân đã nộp một phần tiền sử dụng đất theo thông báo cũ của cơ quan thuế, họ có quyền đề nghị cơ quan thuế tính lại theo quy định mới. Cụ thể:

• Nếu số tiền tính lại thấp hơn số phải nộp nhưng cao hơn số đã nộp: người sử dụng đất phải nộp số tiền còn thiếu và tiền chậm nộp tính trên số tiền còn thiếu.
• Nếu số tiền tính lại thấp hơn số đã nộp: được hoàn trả số chênh lệch bằng cách trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật về quản lý thuế; nếu không còn nghĩa vụ tài chính nào thì được hoàn trả bằng tiền mặt.

Tác động thực tiễn của chính sách mới

Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, chính sách này mang lại lợi ích lớn cho người dân có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư, đặc biệt tại các khu vực ven đô Hà Nội. Việc chỉ phải nộp 30% chênh lệch cho phần diện tích trong hạn mức giúp giảm đáng kể gánh nặng tài chính so với trước đây. Tuy nhiên, người dân cần lưu ý chỉ được áp dụng một lần duy nhất và phải tuân thủ thời hạn nộp hồ sơ trước ngày 01/01/2027. Nếu không, các lần chuyển đổi sau sẽ bị tính 100% chênh lệch, dẫn đến chi phí tăng cao.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tôi có 2 thửa đất nông nghiệp ở Hà Nội và Hưng Yên, có được áp dụng ưu đãi cho cả 2 thửa không?

Không. Theo quy định tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP và Thư ngỏ, mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được lựa chọn một thửa đất duy nhất để áp dụng mức thu ưu đãi (30%-50% chênh lệch), dù thửa đất nằm ở nhiều tỉnh khác nhau. Các thửa đất còn lại nếu chuyển mục đích sẽ bị tính 100% chênh lệch.

Nếu tôi đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo cũ, tôi có được hoàn lại không?

Có. Bạn có quyền nộp văn bản đề nghị cơ quan thuế tính lại theo quy định mới. Nếu số tiền sau khi tính lại thấp hơn số đã nộp, bạn sẽ được hoàn trả phần chênh lệch bằng cách trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc nhận lại bằng tiền mặt nếu không còn nghĩa vụ nào. Tuy nhiên, phải nộp hồ sơ trước ngày 01/01/2027.

Mức hạn mức giao đất ở tại Hà Nội hiện nay là bao nhiêu?

Hạn mức giao đất ở tại Hà Nội được quy định theo từng quận, huyện, thị xã. Thông thường, tại các quận nội thành là 90m²/hộ, tại các huyện ngoại thành là 120-180m²/hộ. Bạn cần liên hệ Phòng Quản lý các khoản thu từ đất của Cục Thuế Thành phố Hà Nội hoặc bộ phận một cửa liên thông tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể về hạn mức áp dụng cho thửa đất của mình.