Cấp Sổ đỏ lần đầu từ 2026: 2 trường hợp mới nào được hưởng lợi?

Từ năm 2026, pháp luật đất đai Việt Nam chính thức mở rộng diện đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) lần đầu. Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 do Quốc hội ban hành, 2 trường hợp mới sẽ được xem xét cấp Sổ đỏ, tạo cơ hội hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho hàng nghìn hộ gia đình và cá nhân trên cả nước. Bài viết dưới đây phân tích chi tiết các quy định này, kèm theo thẩm quyền cấp mới và những tác động thực tiễn.

Cấp Sổ đỏ lần đầu từ 2026: 2 trường hợp mới nào được hưởng lợi?

Hai trường hợp mới nào được cấp Sổ đỏ lần đầu từ năm 2026?

Theo khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 (có hiệu lực từ năm 2026), hai nhóm đối tượng sau đây được bổ sung vào diện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu:

• Nhóm 1: Hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời từ ngày 15/10/1993 trở về sau, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15).
• Nhóm 2: Các trường hợp đất được Nhà nước giao để quản lý (theo Điều 7 Luật Đất đai 2024) nhưng thực tế đang sử dụng ổn định, đúng mục đích và đáp ứng điều kiện tại Điều 139 Luật Đất đai 2024.

Cụ thể hơn: Việc bổ sung này nhằm giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đất đai kéo dài nhiều thập kỷ. Trước đây, nhiều hộ gia đình chỉ có giấy chứng nhận tạm thời (bìa vàng) từ thời kỳ đầu những năm 1990, không được công nhận chính thức. Từ năm 2026, nếu đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch, họ sẽ được cấp Sổ đỏ chính thức.

"Việc bổ sung hai trường hợp này là bước tiến quan trọng trong cải cách thủ tục hành chính đất đai, giúp hàng triệu người dân có cơ hội sở hữu giấy chứng nhận hợp pháp, từ đó an tâm đầu tư, xây dựng và giao dịch bất động sản." – Ông Nguyễn Văn Hùng, chuyên gia pháp lý bất động sản.

Điều kiện cụ thể để được cấp Sổ đỏ lần đầu theo Nghị quyết 254/2025/QH15

Để được xem xét cấp Giấy chứng nhận, các đối tượng nêu trên phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

• Đối với nhóm 1 (có giấy chứng nhận tạm thời):
• • Đất đã được sử dụng ổn định, không có tranh chấp.
  • Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng.
  • Không thuộc trường hợp đất lấn chiếm, đất nông nghiệp sử dụng sai mục đích.
  • Thời điểm cấp giấy tạm thời phải từ sau ngày 15/10/1993.
• Đối với nhóm 2 (đất được giao quản lý):
• • Người sử dụng đất phải chứng minh được quá trình sử dụng liên tục, ổn định từ trước đến nay.
  • Đất không vi phạm hành chính về đất đai trước thời điểm xét cấp.
  • Đáp ứng các quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024 về cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.

Thẩm quyền cấp Sổ đỏ từ năm 2026 thay đổi ra sao?

Theo Điều 136 Luật Đất đai 2024 và điểm h khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận được phân cấp rõ ràng:

• UBND cấp tỉnh cấp Sổ đỏ cho: tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp thực hiện.
• UBND cấp xã cấp Sổ đỏ cho: cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, cộng đồng dân cư.
• Tổ chức đăng ký đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai) thực hiện cấp Sổ đỏ và xác nhận biến động cho các trường hợp đăng ký biến động (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho...).

Điểm mới đáng chú ý: Tổ chức đăng ký đất đai và chi nhánh được phép sử dụng con dấu riêng để cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi, giúp giảm tải thủ tục hành chính.

Tác động thực tiễn đối với người dân và doanh nghiệp

Việc bổ sung 2 trường hợp cấp Sổ đỏ lần đầu từ năm 2026 mang lại nhiều lợi ích thiết thực:

• Đối với hộ gia đình, cá nhân: Hợp thức hóa quyền sử dụng đất, giúp an tâm đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp vay vốn ngân hàng, và thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng dễ dàng hơn.
• Đối với thị trường bất động sản: Tăng nguồn cung nhà ở có giấy tờ hợp pháp, giảm tình trạng "đất không sổ" vốn là rào cản lớn cho thị trường.
• Đối với cơ quan quản lý: Giảm áp lực giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai kéo dài, đồng thời tăng thu ngân sách từ thuế đất và phí trước bạ.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tôi có giấy chứng nhận tạm thời cấp năm 1994, liệu có được cấp Sổ đỏ chính thức không?

Có. Theo quy định tại khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, nếu bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời từ ngày 15/10/1993 trở về sau, và đáp ứng các điều kiện sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, bạn sẽ được xem xét cấp Sổ đỏ chính thức. Hãy liên hệ UBND cấp xã nơi có đất để được hướng dẫn làm thủ tục.

Thủ tục xin cấp Sổ đỏ lần đầu mất bao lâu?

Theo Luật Đất đai 2024, thời gian giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu tối đa là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp phức tạp có thể kéo dài thêm nhưng không quá 60 ngày. Đối với các trường hợp thuộc diện mới bổ sung, cơ quan chức năng sẽ ưu tiên xử lý trong thời hạn trên.

Nếu đất của tôi đang bị tranh chấp thì có được cấp Sổ đỏ không?

Không. Một trong những điều kiện tiên quyết để được cấp Giấy chứng nhận là đất không có tranh chấp. Nếu đất đang trong quá trình giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền, hồ sơ của bạn sẽ bị tạm dừng cho đến khi có quyết định cuối cùng. Sau khi tranh chấp được giải quyết, bạn có thể nộp lại hồ sơ để được xem xét.

Bài viết được thực hiện bởi đội ngũ biên tập pháp luật, tham vấn bởi Luật sư Hoàng Tuấn Vũ. Nội dung dựa trên các văn bản pháp lý chính thức: Nghị quyết 254/2025/QH15, Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), Nghị định 151/2025/NĐ-CP.