Công chứng hợp đồng nhà đất năm 2025: Hồ sơ, thủ tục, phí mới nhất

Việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất. Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết hồ sơ, thủ tục và mức phí công chứng hợp đồng nhà đất mới nhất năm 2025.

Công chứng hợp đồng nhà đất năm 2025: Hồ sơ, thủ tục, phí mới nhất

1. Mua bán nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?

Có. Theo Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Quy định này áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện giao dịch nhà đất. Trường hợp ngoại lệ được quy định tại điểm b khoản này (giao dịch giữa các tổ chức hoặc trường hợp đặc thù).

2. Công chứng hợp đồng nhà đất ở đâu?

Theo Điều 42 Luật Công chứng 2014, công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Ngoại lệ: công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

Do đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải công chứng tại phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có nhà đất.

3. Hồ sơ công chứng hợp đồng nhà đất gồm những gì?

Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:

3.1. Giấy tờ của bên chuyển nhượng/bên tặng cho

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính hoặc bản sao có chứng thực).
• Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân, thẻ Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hiệu lực.
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân: Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (nếu chưa kết hôn).
• Hợp đồng ủy quyền (nếu có người được ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng).

3.2. Giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng/bên nhận tặng cho

• Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân, thẻ Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hiệu lực.
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân: Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân.

Lưu ý: Bản sao có thể là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không cần chứng thực. Ngoài ra, các bên cần điền Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức công chứng.

4. Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng nhà đất

4.1. Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng

Các bên tham gia giao dịch phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Công chứng viên kiểm tra hồ sơ:

• Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật: thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
• Nếu hồ sơ chưa đầy đủ: yêu cầu bổ sung theo quy định.

4.2. Bước 2: Thực hiện công chứng

Trường hợp 1: Các bên có hợp đồng soạn trước (Căn cứ Điều 40 Luật Công chứng 2014)

• Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng. Nếu đáp ứng yêu cầu thì tiếp tục; nếu không đúng hoặc có vi phạm thì yêu cầu sửa, nếu không sửa thì từ chối công chứng.

Trường hợp 2: Các bên không soạn hợp đồng trước (Căn cứ Điều 41 Luật Công chứng 2014)

• Các bên yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo hợp đồng theo sự thỏa thuận.
• Người yêu cầu công chứng đọc lại toàn bộ hợp đồng, kiểm tra và xác nhận.
• Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng trước mặt công chứng viên.
• Công chứng viên yêu cầu xuất trình bản chính các giấy tờ để đối chiếu.
• Công chứng viên ghi lời chứng, ký và đóng dấu.

Thời hạn công chứng: Không quá 02 ngày làm việc. Với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp, thời hạn có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.

5. Phí công chứng hợp đồng nhà đất năm 2025

Căn cứ Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng giao dịch, hợp đồng được xác định theo giá trị hợp đồng, giao dịch hoặc giá trị tài sản. Cụ thể:

• Nếu chỉ có đất: tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
• Nếu có đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng): tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền.

Bảng mức thu phí công chứng

STTGiá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịchMức thu

1

Dưới 50 triệu đồng

50.000 đồng

2

Từ 50 - 100 triệu đồng

100.000 đồng

3

Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng

0.1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

4

Từ trên 01 - 03 tỷ đồng

01 triệu đồng + 0.06% của phần vượt quá 01 tỷ đồng

5

Từ trên 03 - 05 tỷ đồng

2.2 triệu đồng + 0.05% của phần vượt quá 03 tỷ đồng

6

Từ trên 05 - 10 tỷ đồng

3.2 triệu đồng + 0.04% của phần vượt quá 05 tỷ đồng

7

Từ trên 10 - 100 tỷ đồng

5.2 triệu đồng + 0.03% của phần vượt quá 10 tỷ đồng

8

Trên 100 tỷ đồng

32.2 triệu đồng + 0.02% của phần vượt quá 100 tỷ đồng (tối đa 70 triệu đồng/trường hợp)

Lưu ý: Nếu giá đất, giá tài sản do các bên thỏa thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại thời điểm công chứng, thì giá trị tính phí công chứng được tính theo công thức:

Giá trị tính phí = Diện tích đất, số lượng tài sản × Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước quy định

Phí công chứng tại văn phòng công chứng đã bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT).

6. Ai phải nộp phí công chứng?

Theo Khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014, người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận về người nộp phí và thù lao.

Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý: Việc thỏa thuận rõ ràng về người chịu phí công chứng trong hợp đồng giúp tránh tranh chấp sau này. Thông thường, bên mua hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ chịu phí này.

7. Tác động thực tiễn

Việc công chứng hợp đồng nhà đất không chỉ là thủ tục pháp lý bắt buộc mà còn bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Theo thống kê, các giao dịch nhà đất không qua công chứng thường dẫn đến tranh chấp kéo dài, gây thiệt hại về tài chính và thời gian. Người dân cần lưu ý thực hiện đúng quy trình và nắm rõ mức phí để tránh bị thu phí không đúng quy định.

8. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

8.1. Có thể công chứng hợp đồng nhà đất ở tỉnh khác không?

Không. Theo Điều 42 Luật Công chứng 2014, công chứng viên chỉ được công chứng hợp đồng về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Ngoại lệ chỉ áp dụng cho di chúc, văn bản từ chối nhận di sản và văn bản ủy quyền.

8.2. Phí công chứng có được hoàn lại nếu giao dịch không thành?

Theo quy định, phí công chứng đã nộp không được hoàn lại nếu giao dịch không thành do lỗi của các bên hoặc do từ chối công chứng. Tuy nhiên, nếu tổ chức công chứng từ chối trái quy định, người nộp phí có thể yêu cầu hoàn lại.

8.3. Thời hạn sang tên sau khi công chứng là bao lâu?

Sau khi hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai trong thời hạn không quá 30 ngày.