Công văn 1051/BXD-QLN: Cách tính giá bán nhà ở xã hội mới nhất 2026

Ngày 23/1/2026, Bộ Xây dựng ban hành Công văn 1051/BXD-QLN hướng dẫn chi tiết cách xác định giá bán nhà ở xã hội, tháo gỡ vướng mắc cho các địa phương và chủ đầu tư. Văn bản này đặc biệt làm rõ việc tính chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (BTHT&TĐC) vào giá thành, dựa trên các quy định tại Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

Công văn 1051/BXD-QLN: Cách tính giá bán nhà ở xã hội mới nhất 2026

Giá bán nhà ở xã hội được xác định theo nguyên tắc nào?

Theo khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở 2023, giá bán nhà ở xã hội phải tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội; chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư thực hiện trong phạm vi dự án (trừ trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước); lãi vay (nếu có); các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp như chi phí tổ chức bán hàng, quản lý doanh nghiệp; và lợi nhuận định mức.

Đáng chú ý, giá bán không được tính các khoản ưu đãi quy định tại các điểm a, b, đ, g và h khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 (như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT) và kinh phí bảo trì do người mua phải nộp.

Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có được tính vào giá bán không?

Có. Công văn 1051/BXD-QLN khẳng định: Trường hợp chủ đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, thì khoản kinh phí này được tính vào chi phí đầu tư của dự án và từ đó được xác định vào giá bán nhà ở xã hội.

Cơ sở pháp lý bao gồm:

• Khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai 2024: quy định về việc tính kinh phí BTHT&TĐC vào chi phí đầu tư nếu chủ đầu tư tự nguyện ứng trước.
• Khoản 3 Điều 2 Nghị định 261/2025/NĐ-CP: hướng dẫn chi tiết việc tính khoản này.
• Khoản 2 Điều 22 Nghị định 100/2024/NĐ-CP: liệt kê chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một trong các cấu phần của tổng chi phí đầu tư xây dựng.

Công thức tính giá bán nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP

Theo khoản 2 Điều 32 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, giá bán 1m² sử dụng căn hộ nhà ở xã hội được tính theo công thức:

GiB = (Tđ + L) / SB × Ki × (1 + GTGT)

Trong đó:

• GiB (đồng/m²): giá bán 1m² sử dụng căn hộ tại vị trí thứ i.
• Tđ (đồng): tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội (đã bao gồm VAT), xác định theo giá trị quyết toán vốn đầu tư hoặc chi phí được duyệt.
• L (đồng): lợi nhuận định mức = tỷ lệ định mức × Tđ.
• SB (m²): tổng diện tích sử dụng các căn hộ để bán, bao gồm cả diện tích chủ đầu tư giữ lại.
• Ki: hệ số điều chỉnh giá bán theo vị trí, bảo đảm bình quân gia quyền theo diện tích của một khối nhà bằng 1.
• GTGT: thuế giá trị gia tăng.

Tác động thực tiễn đối với người mua và chủ đầu tư

Việc cho phép tính chi phí BTHT&TĐC vào giá bán giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính, khuyến khích họ tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Đối với người mua, giá bán có thể cao hơn so với trước đây nhưng vẫn đảm bảo không vượt quá khung giá do địa phương quy định. Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, quy định này tạo cơ sở minh bạch cho việc định giá, tránh tình trạng chủ đầu tư tự ý tăng giá hoặc găm hàng.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Nhà ở xã hội đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách có áp dụng công thức này không?

Có. Công thức tại khoản 2 Điều 32 Nghị định 100/2024/NĐ-CP áp dụng cho nhà ở xã hội không đầu tư bằng vốn đầu tư công hoặc nguồn tài chính công đoàn.

Chi phí bảo trì có được tính vào giá bán không?

Không. Theo khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở 2023, kinh phí bảo trì do người mua phải nộp riêng, không được tính vào giá bán.

Lợi nhuận định mức của chủ đầu tư là bao nhiêu?

Lợi nhuận định mức được xác định theo tỷ lệ do Chính phủ quy định, hiện tại là tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng, theo điểm c khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023.