Điều kiện hợp thửa đất từ 01/3/2027: Những thay đổi quan trọng theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai (gọi tắt là dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026), dự kiến được Quốc hội thông qua trong năm 2026 và có hiệu lực từ ngày 01/3/2027. Một trong những nội dung trọng tâm là điều chỉnh điều kiện hợp thửa đất tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, nhằm tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn và đồng bộ với các văn bản hướng dẫn đã ban hành. Dưới đây là phân tích chi tiết về các điều kiện mới và tác động đối với người dân, doanh nghiệp.

Điều kiện hợp thửa đất từ 01/3/2027: Những thay đổi quan trọng theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026

Điều kiện hợp thửa đất từ 01/3/2027 gồm những gì?

Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026, điều kiện hợp thửa đất được chia làm hai nhóm: điều kiện chung và điều kiện đặc thù. Các quy định này thay thế cho khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 hiện hành, với nhiều điểm nới lỏng đáng kể.

Điều kiện chung khi hợp thửa đất

Các thửa đất muốn hợp nhất phải đáp ứng đồng thời bốn điều kiện sau:

• Đã được cấp giấy chứng nhận: Thửa đất phải có một trong các loại giấy chứng nhận theo quy định, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Còn thời hạn sử dụng đất: Thửa đất không được hết hạn sử dụng theo quy định tại thời điểm thực hiện thủ tục hợp thửa.
• Không có tranh chấp, không bị kê biên: Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, nếu đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích còn lại không tranh chấp vẫn được phép hợp thửa.
• Có lối đi kết nối giao thông: Việc hợp thửa phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi hợp thửa không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm lối đi đó.

Điều kiện đặc thù: Nới lỏng so với quy định hiện hành

Điểm khác biệt lớn nhất trong dự thảo là điều kiện đặc thù tại khoản 2 Điều 220 (sửa đổi). Theo đó, khi hợp thửa đất, ngoài các điều kiện chung nêu trên, không bắt buộc phải có cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất.

So với quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2024, điều kiện hợp thửa đất yêu cầu các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng, thời hạn và hình thức trả tiền thuê đất, trừ một số ngoại lệ. Trường hợp khác nhau, người sử dụng đất phải thực hiện đồng thời thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn và hình thức trả tiền thuê đất. Dự thảo mới đã bỏ yêu cầu này, giúp quy trình hợp thửa linh hoạt hơn.

Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, việc nới lỏng điều kiện hợp thửa đất là bước tiến quan trọng, giúp giảm thiểu thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian và chi phí cho người dân và doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản cần được khơi thông.

Nguyên tắc sử dụng đất cần tuân thủ khi hợp thửa

Mặc dù điều kiện hợp thửa được nới lỏng, việc sử dụng đất sau khi hợp thửa vẫn phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản tại Điều 5 Luật Đất đai 2024, bao gồm:

• Đúng mục đích sử dụng đất (đối với từng phần thửa đất nếu không cùng mục đích).
• Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên.
• Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học.
• Thực hiện quyền và nghĩa vụ trong thời hạn sử dụng đất; không xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất liền kề.

Tác động thực tiễn của quy định hợp thửa đất mới

Việc sửa đổi điều kiện hợp thửa đất dự kiến sẽ tác động tích cực đến nhiều đối tượng:

• Đối với người dân: Giúp việc hợp thửa đất nông nghiệp, đất ở hoặc đất hỗn hợp trở nên dễ dàng hơn, không bị ràng buộc bởi sự đồng nhất về mục đích sử dụng. Ví dụ, một thửa đất có một phần là đất ở và một phần là đất vườn có thể được hợp nhất mà không cần chuyển mục đích toàn bộ.
• Đối với doanh nghiệp bất động sản: Giảm chi phí và thời gian thực hiện thủ tục hành chính khi hợp nhiều thửa đất có mục đích khác nhau để tạo quỹ đất lớn, phục vụ dự án đầu tư.
• Đối với thị trường bất động sản: Tăng tính thanh khoản, giảm tình trạng đất manh mún, đặc biệt tại các khu vực nông thôn và ven đô.

Câu hỏi thường gặp về hợp thửa đất từ 01/3/2027

Hợp thửa đất có bắt buộc phải cùng mục đích sử dụng không?

Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026, từ ngày 01/3/2027, không bắt buộc các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng khi hợp thửa. Điều này khác biệt hoàn toàn so với quy định hiện hành, vốn yêu cầu phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất nếu khác mục đích.

Thủ tục hợp thửa đất có thay đổi gì không?

Dự thảo chưa quy định cụ thể về thủ tục, nhưng dự kiến sẽ được hướng dẫn chi tiết tại các nghị định và thông tư sau khi Luật được thông qua. Tuy nhiên, với việc bỏ yêu cầu đồng nhất mục đích, thời hạn và hình thức trả tiền, thủ tục hợp thửa dự kiến sẽ đơn giản hóa đáng kể, giảm bớt các bước chuyển mục đích sử dụng đất và điều chỉnh thời hạn.

Trường hợp đất có tranh chấp có được hợp thửa không?

Có, nhưng chỉ áp dụng đối với phần diện tích, ranh giới không có tranh chấp. Theo điểm c khoản 1 Điều 220 (sửa đổi), nếu xác định được phạm vi tranh chấp, phần còn lại của thửa đất vẫn được phép hợp thửa. Quy định này nhằm tạo điều kiện tối đa cho người sử dụng đất, tránh tình trạng một tranh chấp nhỏ làm ảnh hưởng toàn bộ thủ tục.