Mua nhà từ chủ đầu tư: Khi nào bắt buộc thanh toán chuyển khoản theo Luật Kinh doanh BĐS 2023?

Từ ngày 01 tháng 08 năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực, mang theo một quy định mới quan trọng về phương thức thanh toán. Theo đó, trong một số trường hợp cụ thể, việc mua bán nhà ở và bất động sản sẽ bắt buộc phải thực hiện qua hình thức chuyển khoản ngân hàng, thay vì giao dịch bằng tiền mặt như trước đây. Quy định này nhằm tăng cường tính minh bạch và quản lý dòng tiền trong lĩnh vực bất động sản.

Mua nhà từ chủ đầu tư: Khi nào bắt buộc thanh toán chuyển khoản theo Luật Kinh doanh BĐS 2023?

Quy định bắt buộc chuyển khoản khi mua nhà được nêu ở đâu?

Quy định pháp lý then chốt về việc bắt buộc thanh toán chuyển khoản được quy định tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Đây là một điểm mới đáng chú ý so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 trước đây, vốn chỉ quy định chung chung về việc thanh toán theo thỏa thuận và tuân thủ pháp luật.

Theo Khoản 2, Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: "Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam."

Như vậy, quy định này không cấm người mua sử dụng tiền mặt, mà đặt nghĩa vụ lên bên nhận tiền (chủ đầu tư, doanh nghiệp) phải thiết lập kênh nhận tiền qua tài khoản ngân hàng.

Những trường hợp cụ thể nào phải áp dụng thanh toán chuyển khoản?

Căn cứ vào quy định tại Điều 48, việc bắt buộc thanh toán chuyển khoản được áp dụng khi hội đủ hai điều kiện về đối tượng nhận tiền và loại hợp đồng.

1. Đối tượng nhận tiền bắt buộc phải nhận qua tài khoản

Quy định chỉ áp dụng đối với các chủ thể kinh doanh chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm:

• Chủ đầu tư dự án bất động sản: Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để kinh doanh các dự án nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại...
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Các công ty có chức năng kinh doanh mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản.
• Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản: Các công ty môi giới, sàn giao dịch, tư vấn bất động sản khi nhận tiền phí dịch vụ liên quan đến giao dịch bất động sản.

Đáng chú ý: Quy định này KHÔNG áp dụng cho các giao dịch mua bán nhà ở riêng lẻ, nhà đất thổ cư giữa các cá nhân với nhau. Trong trường hợp đó, các bên vẫn có thể thỏa thuận thanh toán bằng tiền mặt nếu muốn.

2. Loại hợp đồng phát sinh nghĩa vụ thanh toán

Phương thức chuyển khoản bắt buộc được áp dụng cho việc thanh toán phát sinh từ các hợp đồng sau:

• Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng căn hộ, nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án.
• Hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư liên quan đến dự án bất động sản.
• Hợp đồng thuê mua bất động sản.
• Hợp đồng dịch vụ môi giới, tư vấn bất động sản ký với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ.

Thời điểm chính thức áp dụng quy định bắt buộc

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực toàn bộ kể từ ngày 01 tháng 08 năm 2024. Do đó, kể từ thời điểm này, mọi giao dịch mua bán nhà ở, bất động sản với các chủ thể nêu trên đều phải tuân thủ quy định về thanh toán qua tài khoản ngân hàng. Đây là sự thay đổi có tính bước ngoặt nhằm hiện đại hóa và minh bạch hóa thị trường.

Tại sao Nhà nước lại đưa ra chính sách bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt?

Việc đưa quy định bắt buộc chuyển khoản vào luật không phải là ngẫu nhiên. Theo Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đây là một phần trong chính sách lớn của Nhà nước nhằm điều tiết và phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.

Theo Khoản 6, Điều 7: "Nhà nước có chính sách để tổ chức, cá nhân thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản."

Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, chính sách này mang lại nhiều lợi ích thiết thực:

• Minh bạch hóa dòng tiền: Cơ quan thuế, ngân hàng nhà nước và cơ quan quản lý có thể theo dõi được dòng tiền ra vào các dự án, hạn chế tình trạng trốn thuế, rửa tiền.
• Bảo vệ quyền lợi người mua: Giao dịch qua ngân hàng tạo ra chứng cứ thanh toán rõ ràng (sao kê, ủy nhiệm chi), giúp người mua dễ dàng chứng minh nghĩa vụ đã hoàn thành khi có tranh chấp.
• Quản lý rủi ro dự án: Giúp cơ quan chức năng giám sát được việc huy động vốn của chủ đầu tư, đảm bảo vốn được sử dụng đúng mục đích, giảm thiểu rủi ro dự án "treo" hoặc chậm tiến độ.
• Thúc đẩy kinh tế số: Khuyến khích thói quen sử dụng ngân hàng và thanh toán điện tử trong các giao dịch lớn.

Tác động thực tiễn đối với người mua nhà và chủ đầu tư

Quy định mới tạo ra sự thay đổi đáng kể trong thực tiễn giao dịch bất động sản.

Đối với người mua nhà (khách hàng): Khi tham gia mua nhà từ chủ đầu tư dự án, bạn cần chuẩn bị sẵn tài khoản ngân hàng và yêu cầu được cung cấp thông tin tài khoản ngân hàng chính thức của doanh nghiệp để chuyển tiền. Lưu ý quan trọng: Không nên chuyển tiền vào bất kỳ tài khoản cá nhân nào của nhân viên bán hàng. Hãy đảm bảo tài khoản nhận tiền đứng tên doanh nghiệp và được ghi rõ trong hợp đồng hoặc văn bản xác nhận chính thức.

Đối với chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh BĐS: Họ có nghĩa vụ phải mở và công bố tài khoản ngân hàng doanh nghiệp để nhận tiền từ khách hàng. Việc từ chối nhận tiền chuyển khoản hoặc yêu cầu nhận tiền mặt có thể bị xem là vi phạm pháp luật. Điều này cũng đòi hỏi doanh nghiệp phải minh bạch hơn trong công tác kế toán và báo cáo tài chính.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Mua nhà cũ từ cá nhân có phải chuyển khoản không?

Không bắt buộc. Quy định tại Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS 2023 chỉ áp dụng cho các giao dịch với chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Giao dịch mua bán nhà đất riêng lẻ, thứ cấp giữa các cá nhân với nhau vẫn do các bên tự thỏa thuận phương thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản...). Tuy nhiên, chuyển khoản vẫn được khuyến khích để đảm bảo an toàn và có chứng cứ rõ ràng.

Nếu chủ đầu tư yêu cầu thanh toán tiền mặt thì có được không?

Không đúng quy định. Kể từ ngày 01/08/2024, việc chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp kinh doanh BĐS yêu cầu khách hàng thanh toán bằng tiền mặt cho các hợp đồng mua bán nhà trong dự án là vi phạm quy định tại Điều 48. Người mua có quyền từ chối và yêu cầu thực hiện thanh toán qua chuyển khoản vào tài khoản doanh nghiệp. Hành vi này cũng có thể là dấu hiệu đáng ngờ về tính minh bạch của chủ đầu tư.

Thanh toán chuyển khoản có mất phí không và ai chịu phí?

Việc chuyển khoản thường phát sinh phí ngân hàng (phí chuyển tiền). Phí này do bên nào chịu cần được các bên thỏa thuận rõ trong hợp đồng. Thông thường, người mua (bên ra lệnh chuyển tiền) sẽ là người chịu phí chuyển khoản theo quy định của ngân hàng. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp, điều khoản về phí nên được ghi nhận cụ thể trước khi ký kết.