Tách thửa đất từ 01/3/2027: Điều kiện mới nhất theo dự thảo Luật sửa đổi

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 (gọi tắt là dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026), dự kiến được Quốc hội thông qua trong năm 2026 và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 3 năm 2027. Một trong những nội dung trọng tâm của dự thảo là sửa đổi, bổ sung các quy định về tách thửa, hợp thửa đất tại Điều 220 Luật Đất đai 2024. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các điều kiện tách thửa đất mới nhất theo dự thảo này.

Tách thửa đất từ 01/3/2027: Điều kiện mới nhất theo dự thảo Luật sửa đổi

Điều kiện chung để được tách thửa đất theo dự thảo mới

Theo dự thảo Luật sửa đổi, để thực hiện thủ tục tách thửa đất, người sử dụng đất cần đáp ứng đồng thời các điều kiện chung sau đây, được kế thừa và điều chỉnh từ quy định hiện hành:

• Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận: Thửa đất phải có một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Còn thời hạn sử dụng đất: Thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định.
• Không có tranh chấp, không bị kê biên: Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điểm mới đáng chú ý: Dự thảo cho phép tách thửa đối với phần diện tích không có tranh chấp. Cụ thể, nếu đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi, ranh giới phần đang tranh chấp thì phần diện tích còn lại không tranh chấp vẫn được phép tách thửa.

• Đảm bảo lối đi kết nối giao thông: Việc tách thửa phải bảo đảm thửa đất sau khi tách có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua.

Một quy định linh hoạt mới được đề xuất là: Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở (hoặc thửa đất có đất ở và đất khác) để làm lối đi, thì khi tách thửa, phần diện tích làm lối đi đó không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều kiện đặc thù về diện tích tối thiểu và các trường hợp ngoại lệ

Bên cạnh các điều kiện chung, dự thảo Luật sửa đổi cũng quy định các điều kiện đặc thù mà người dân và doanh nghiệp cần lưu ý:

• Diện tích tối thiểu sau tách thửa: Các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu đối với từng loại đất đang sử dụng. Mức diện tích tối thiểu này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương.
• Chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất: Theo dự thảo, khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, người sử dụng đất không bắt buộc phải thực hiện tách thửa, trừ trường hợp họ có nhu cầu tách thửa.
• Trường hợp phân chia theo bản án, quyết định của Tòa án: Nếu việc phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà không đảm bảo điều kiện về diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì sẽ không được thực hiện tách thửa. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với các bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành trước ngày 01 tháng 8 năm 2024.

“Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, việc trao quyền quyết định diện tích tối thiểu cho UBND cấp tỉnh là phù hợp với thực tiễn địa phương, nhưng cũng đặt ra yêu cầu về sự minh bạch và thống nhất trong quy trình ban hành quyết định.”

Tác động thực tiễn đến người dân và doanh nghiệp

Những thay đổi về điều kiện tách thửa đất theo dự thảo Luật sửa đổi dự kiến sẽ có tác động đáng kể đến hoạt động quản lý và sử dụng đất đai, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản và đất ở:

• Đối với người dân có nhu cầu tách thửa để làm nhà ở hoặc chuyển nhượng: Việc cho phép tách thửa đối với phần diện tích không tranh chấp và không bắt buộc chuyển đổi mục đích đất làm lối đi sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn. Tuy nhiên, người dân cần theo dõi sát sao quy định về diện tích tối thiểu của từng tỉnh, thành phố.
• Đối với doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư: Quy định không bắt buộc tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất giúp giảm bớt thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện dự án. Tuy nhiên, việc phân chia quyền sử dụng đất theo bản án của Tòa án nếu không đáp ứng diện tích tối thiểu sẽ không được thực hiện, nhằm tránh tình trạng đất bị chia cắt manh mún.
• Vai trò của chính quyền địa phương: Các tỉnh, thành phố cần sớm ban hành quy định cụ thể về diện tích tối thiểu sau tách thửa để tránh tình trạng “xin – cho” hoặc thiếu đồng bộ giữa các địa phương.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tôi có thể tách thửa đất nông nghiệp theo dự thảo mới không?

Có. Dự thảo quy định điều kiện tách thửa áp dụng chung cho các loại đất, bao gồm cả đất nông nghiệp. Tuy nhiên, diện tích tối thiểu sau khi tách đối với đất nông nghiệp sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhằm hạn chế tình trạng manh mún đất nông nghiệp.

Làm thế nào để biết diện tích tối thiểu khi tách thửa tại địa phương tôi?

Bạn cần tra cứu các quyết định, văn bản quy phạm pháp luật do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành về hạn mức, diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Các thông tin này thường được công bố trên cổng thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND cấp tỉnh.

Nếu đất của tôi đang có tranh chấp một phần, tôi có được tách thửa phần còn lại không?

Theo dự thảo mới, nếu xác định được phạm vi, ranh giới phần đất đang tranh chấp, thì phần diện tích còn lại không có tranh chấp của thửa đất đó vẫn được phép tách thửa. Đây là một điểm tiến bộ, tạo điều kiện cho người sử dụng đất.

Bài viết dựa trên nội dung dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến. Các quy định có thể thay đổi trước khi được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/3/2027.