Luật Đất đai 2024 sửa đổi gì? Cập nhật 5 nhóm nội dung mới nhất năm 2026

Luật Đất đai 2024 đã trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung quan trọng kể từ khi có hiệu lực. Theo thông tin từ Công văn 3669/BNNMT-QLĐĐ ngày 15/4/2026 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, các nội dung sửa đổi được tổng hợp thành 5 nhóm chính, bao gồm quy định về thu hồi đất, bồi thường, giá đất, giao đất và phân cấp thẩm quyền cho chính quyền địa phương 02 cấp.

Luật Đất đai 2024 sửa đổi gì? Cập nhật 5 nhóm nội dung mới nhất năm 2026

1. Các nội dung sửa đổi Luật Đất đai 2024 được thể chế từ Nghị quyết Trung ương

Nhóm nội dung đầu tiên được sửa đổi nhằm cụ thể hóa tinh thần của các Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương và Bộ Chính trị, đã được thể chế trong Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội. Các điểm mới tập trung vào:

• Điều kiện thu hồi đất: Quy định rõ các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, thể chế hóa tinh thần của Nghị quyết 69-NQ/TW năm 2025.
• Cơ chế tính giá bồi thường: Theo khoản 2 Điều 91 và khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024, giá đất để bồi thường và giá đất tái định cư được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do Nhà nước ban hành.
• Hình thức thuê đất linh hoạt: Quy định cho phép người sử dụng đất được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm, trừ một số trường hợp đặc thù quy định tại khoản 3 Điều 30 Luật Đất đai 2024.
• Ngân sách cho hệ thống thông tin đất đai: Quy định rõ trách nhiệm ngân sách Trung ương và địa phương trong việc bảo đảm xây dựng, quản lý và vận hành Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai.

2. Giải quyết các "điểm nghẽn" trong thi hành Luật Đất đai

Nhóm sửa đổi thứ hai tập trung tháo gỡ các vướng mắc ("điểm nghẽn") đã được chỉ ra trong quá trình thi hành luật, dựa trên Thông báo 08-TB/BCĐTW của Ban Chỉ đạo Trung ương. Các quy định then chốt bao gồm:

• Thời hạn công khai phương án bồi thường: Quy định cụ thể thời hạn niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung là 10 ngày. Trường hợp còn ý kiến không đồng ý, thời hạn tổ chức đối thoại là 30 ngày kể từ ngày lấy ý kiến.
• Căn cứ tính giá đất mở rộng: Bảng giá đất không chỉ là căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà còn được sử dụng để xác định giá khởi điểm đấu giá, tính thuế, phí, lệ phí, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính và giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
• Quy định chuyển tiếp cho dự án cũ: Áp dụng cơ chế chuyển tiếp cho các dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương trước ngày 01/7/2014 nhưng chưa hoàn tất thủ tục thu hồi, giao đất, cho thuê đất.

Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, việc quy định rõ ràng thời hạn công khai và đối thoại là bước tiến quan trọng nhằm bảo đảm tính minh bạch và quyền được tham vấn của người dân khi đất bị thu hồi.

3. Các quy định tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thực tiễn

Đây là nhóm nội dung đồ sộ nhất, được quy định chi tiết trong Nghị quyết 254/2025/QH15 và các văn bản hướng dẫn như Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Nghị định 50/2026/NĐ-CP, Nghị quyết 66.3/2025/NQ-CP. Các nội dung chính gồm:

• Thu hồi đất và bồi thường: Cho phép khấu trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ mà nhà đầu tư đã ứng trước vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Quy định rõ các trường hợp không được bồi thường về đất và cơ chế giải quyết bồi thường thiệt hại tài sản.
• Giao đất, cho thuê đất linh hoạt: Bãi bỏ yêu cầu phải có Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trong một số trường hợp. Cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho nhà đầu tư mới thay thế nhà đầu tư đã giải thể, phá sản.
• Công khai vi phạm: Quy định vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý phải được công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và Bộ Nông nghiệp và Môi trường.
• Tài chính đất đai: Quy định chi tiết căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nguyên tắc định giá đất; cơ cấu và hoạt động của Hội đồng thẩm định bảng giá đất.

4. Phân định thẩm quyền quản lý đất đai cho chính quyền địa phương 02 cấp

Một trong những thay đổi mang tính hệ thống là việc phân định rõ thẩm quyền của chính quyền địa phương theo mô hình 02 cấp. Nội dung này bao gồm:

• Phân cấp, ủy quyền thẩm quyền: Quy định cụ thể việc phân cấp, ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, như: thu hồi đất, bồi thường, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
• Quy định về trình tự, thủ tục: Một số thủ tục hành chính về đất đai được quy định chi tiết trong các nghị định của Chính phủ, trong khi một số thủ tục khác được giao cho UBND cấp tỉnh quy định bằng quyết định.

5. Các văn bản pháp luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024

Kể từ khi có hiệu lực, Luật Đất đai 2024 đã được sửa đổi, bổ sung bởi một hệ thống văn bản pháp luật đồ sộ, thể hiện qua 05 nhóm chính:

1. 11 Luật của Quốc hội: Bao gồm các luật quan trọng như Luật 43/2024/QH15 (hiệu lực 01/8/2024), Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 (hiệu lực 01/7/2025), Luật Đầu tư công 2024 (hiệu lực 01/01/2025), và nhiều luật chuyên ngành khác có hiệu lực trong các năm 2025, 2026.
2. 05 Nghị quyết của Quốc hội: Gồm Nghị quyết 170, 171/2024/QH15, Nghị quyết 254, 248, 261/2025/QH15.
3. Nghị quyết thí điểm tại địa phương: Áp dụng cơ chế, chính sách thí điểm tại một số địa phương như Hải Phòng, Hà Nội, TP.HCM, Cần Thơ...
4. 02 Nghị quyết của Chính phủ: Nghị quyết 66.3/2025/NQ-CP và Nghị quyết 66.11/2025/NQ-CP.
5. Các Nghị định hướng dẫn thi hành: Quy định chi tiết việc thi hành Luật Đất đai 2024 và các Nghị quyết của Quốc hội.

Tác động thực tiễn của các sửa đổi Luật Đất đai 2024

Các sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 hướng tới mục tiêu tạo hành lang pháp lý thông thoáng, minh bạch hơn. Đối với người dân, việc quy định rõ thời hạn công khai, đối thoại và căn cứ tính giá bồi thường giúp bảo vệ quyền lợi tốt hơn khi đất bị thu hồi. Đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư, các quy định về lựa chọn hình thức thuê đất, cơ chế chuyển tiếp cho dự án cũ, và việc cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất khi chuyển nhượng dự án giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý, thúc đẩy hoạt động đầu tư. Việc phân cấp mạnh mẽ cho chính quyền địa phương cũng kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tiến độ giải quyết thủ tục, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại cơ sở.

Câu hỏi thường gặp về sửa đổi Luật Đất đai 2024

Giá đất để bồi thường khi thu hồi được tính như thế nào?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 đã được sửa đổi, giá đất để bồi thường được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và hệ số điều chỉnh giá đất. Đây là căn cứ chính thức, nhằm bảo đảm tính minh bạch và thống nhất trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên toàn quốc.

Thời hạn công khai phương án bồi thường là bao lâu?

Các quy định sửa đổi nêu rõ, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung trong thời hạn 10 ngày. Nếu còn ý kiến không đồng ý, cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức đối thoại trong vòng 30 ngày kể từ ngày lấy ý kiến.

Các dự án cũ trước năm 2014 được xử lý ra sao?

Pháp luật đã có quy định chuyển tiếp đặc biệt. Các dự án đầu tư đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư trước ngày 01/7/2014 nhưng chưa thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất sẽ được áp dụng cơ chế xử lý riêng, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện hành, nhằm tháo gỡ khó khăn kéo dài cho các dự án này.

Thông tin được tổng hợp và phân tích dựa trên Công văn 3669/BNNMT-QLĐĐ ngày 15/4/2026 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai và đề xuất sửa đổi.